訳アリ不動産の売却方法｜旗竿地・再建築不可・事故物件・共有物件

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持ち家が何らかの事情で買い手が付きにくい物件の場合はどうしたらいいか？

人口減で空き家が増え、地価が下がっているこの国でそんな物件を抱えたままでは、時間が経つほど不利になります。

しかし、諦める必要はありません。

訳アリ不動産の買取を専門にしている業者に当たる方法があります。

それを紹介しましょう。

訳アリ物件の類型
訳アリ専門買取業者の存在
訳アリ専門買取業者を使うメリット
おすすめの訳アリ不動産買取業者

訳アリ物件の類型

買い手がつきにくい「訳アリ不動産」とは具体的にどんなものなのか？

１０種の類型に分けて紹介します。

１．再建築不可物件

再建築不可物件とは、法律上再び建物を建てることができない土地に建っている物件です。

通常、このような物件は現状の建物が取り壊された後、新たに建物を建てることができないため、価値が下がりやすく、買い手が見つかりにくいです。

参考：再建築不可物件について(SUUMO)

２．未接道

建築基準法では、建物を建てるためには、土地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

未接道の土地は道路に接しておらず、建物を建てられないため売却が難しいです。

参考：接道義務とは？(SUUMO)

３．不整形地

不整形地は、三角形やL字型など、通常の長方形や正方形ではない土地を指します。

形が不規則なため、建物の設計や利用が難しく、買い手が敬遠することが多いです。

参考：不整形地とは？（SUUMO)

４．旗竿地

旗竿地とは、道路から細い通路（竿部分）を通じて奥まった位置にある土地で、不整形地の一種です。

建物のプライバシーが守られる一方、アクセスや駐車スペースの問題から人気が低い傾向にあります。

５．狭小地

狭小地は、狭い土地に建っている物件です。

一般的に15坪（約50㎡）以下の敷地面積に建てられた住宅を指します。

建物を建てる際に設計の自由度が低く、また、居住スペースが限られるため、購入希望者が限られてしまいます。

参考：狭小地とは？（不動産情報サイト）

６．事故物件

事故物件は、過去に自殺や他殺、火災などの重大な事件や事故が発生した物件を指します。

このような背景を持つ物件は心理的瑕疵があるとみなされ、多くの買い手にとって敬遠される傾向があります。

事故物件は買い主・借主に告知義務があり、隠しておくことは許されません。

参考：事故物件とは？（不動産情報サイト）

７．違法物件

建築基準法や都市計画法に違反して建てられた物件を違法物件と呼びます。

このような物件は、法的な問題が多く、リフォームや増改築にも制約があるため、買い手が見つかりにくいです。

８．その他の訳アリ物件

訳アリ物件とは、何らかの理由で市場価値が低い、または売却が難しい物件を指します。

例えば、近隣の環境が悪い、共有部分に問題があるなど、さまざまな理由で売れにくくなります。

９．古アパート

古いアパートは、建物の老朽化や設備の劣化が進んでいるため、修繕費用がかさむ可能性が高く、新しい住人を見つけるのが難しくなります。

また、耐震性やエネルギー効率の面でも問題があることが多いです。

10．相続や権利関係の問題アリ物件

相続物件や権利関係が複雑な物件は、複数の相続人や権利者が関与しているため、売却手続きがスムーズに進まないことがあります。

また、権利関係がクリアでない物件は、購入者にとってリスクが高いため、敬遠されがちです。

具体例としては、共有物件で自分の持ち分だけを売りたいとか、抵当権の設置された物件の場合です。

訳アリ専門買取業者の存在

訳アリ不動産と一口に言っても問題の程度はさまざまです。

軽度の問題なら、少し値は下がっても普通に買い手が見つかる可能性はあります。

しかし、問題の程度が重い場合や一定期間売りに出したが買い手がつかなかった場合は他の方法を考える必要があります。

このまま持ち続ければ、維持管理費や固定資産税がかさみ、永久に売れない可能性もあります。

そういう時の打ち手が訳アリ不動産専門の買取業者です。

仲介と買取の違い

仲介の場合、不動産業者は買い手を見つけて売り手とマッチングし、自分は手数料を取るだけです。

しかし、不動産業者自身が買い取る場合もあります。

資金力が豊富な業者の中には、自分で買ってリフォームして売りに出したり、賃貸として運営する商売をしているところもあるのです。

とはいえ、そういう業者も普通、訳アリ物件は買いません。

そんなものを仕入てもいつ売れるかわからないし、永遠に投資が塩漬けになるリスクもあるからです。

ところが、世の中には訳アリ物件を専門に買い取る不動産業者も存在します。

そういうものを仕入れて売って利益を出す特別なノウハウを持っているのです。

訳アリ専門買取業者のノウハウ

訳アリ不動産を専門に買い取る業者は、以下の手法で利益を上げています。

何か怪しい危険な業者ではないかと心配する向きもあるかもしれませんが、そういうわけではないのです。

１．再販による利益
リフォームやリノベーションで解決する問題なら、それを行って再販することで利益を得ます。

訳アリ不動産を市場価格より低い価格で買い取り、リフォームやクリーニングによって物件の価値を高める。

それによって、通常の市場で売却可能な状態にすることで、買い取り価格と再販価格の差額が利益となります。

２．専門的なノウハウの活用
訳アリ物件は一般的な市場では売れにくいですが、買取業者はこのような物件に特化したノウハウを持っています。

法律的な問題がある物件や、心理的瑕疵（事故物件など）を抱える物件でも、その特性を理解し、適切な買い手を見つけることで利益を得ます。

これには、不動産に対する専門的な知識や法的な問題の解決スキルが重要です。

３．賃貸や投資用物件としての活用
買い取った物件を再販せずに、賃貸物件や投資用物件として活用することもあります。

特に、事故物件などは家賃を通常より低く設定することで、賃貸需要を高めることができ、長期的に安定した収入を得ることが可能です。

４．ネットワークを活用した販売
訳アリ物件に興味を持つ特定の買い手や投資家に直接販売することで、通常の市場では売れにくい物件でも、スムーズに売却することができます。

これにより、一般の仲介ルートでは実現しにくい迅速な売却が可能となります。

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これらの手法により、訳アリ不動産の買取業者は通常の市場では売却が難しい物件から利益を上げることができるのです。

参考：ＡｌｂａＬｉｎｋの記事

参考：リビンマッチの記事

訳アリ専門業者を使うメリット

仲介では買い手がつきにくい物件でも、訳アリ専門買取業者を使えば売れる可能性があります。

下記のように多くのメリットがあるのです。

１．スピード
買取業者は物件を直接購入するため、仲介に比べて売却が圧倒的に早く進みます。

２．契約不適合責任を負わない
買取業者を利用すると、売却後のトラブルやクレームに対応する必要がなくなります。

３．手間の軽減
内見対応や手続きの煩雑さがなく、ローン特約も不要です。

４．近隣に知られない
売却情報が周囲に知られず、プライバシーが保たれます。

５．仲介手数料がかからない
仲介手数料が不要なため、売却後の手取りが増える可能性があります。